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El amplio impacto de la planificación territorial en la vida urbana, una reflexión acerca de la evolución del precio de los inmuebles en el área metropolitana de Granada.

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Ignacio Ferrando del Rincón

Es bien sabido que la planificación territorial de una zona es el elemento fundamental que determinará el devenir y prosperidad de la misma. Sin embargo, a veces el verdadero impacto de esta sobre ciertos asuntos se escapa del entendimiento del ciudadano, por la complejidad técnica que conlleva y la multitud de variables que influyen en los cambios que finalmente experimenta la región. 

Ejemplos claros que un ciudadano puede tener en mente al comentar estos temas son los usos del suelo previstos, ya que el precio de mercado del metro cuadrado va a estar determinado por el uso que se le puede dar a la parcela. La popularidad de este asunto viene, lamentablemente, a raíz de numerosos casos de corrupción y tráfico de intereses que hemos sufrido en España en las últimas décadas, donde la recalificación de terrenos con objeto del beneficio del político de turno o de sus círculos de amistad ha sido una práctica habitual. 

Concretando hacia el precio de un inmueble en el momento actual, los factores influyentes en el valor de mercado de este que a cualquiera se nos pueden venir a la cabeza son la ubicación, el tamaño y estado del mismo, la características constructivas y el valor que le aportan las instalaciones cercanas al propio inmueble. Si pensamos en los factores que marcarán la evolución del precio a futuro, las variables son más difusas, ya que el libre mercado trae consigo la especulación, por lo que el precio de un mismo inmueble puede variar de un mes a otro por factores totalmente externos a este. Lo que es claro es que el devenir de la zona en la que se ubica el inmueble es factor clave para el precio futuro, y su posición dentro del Plan General de Ordenación Urbanística será uno de los componentes fundamentales de este devenir. 

Lo expuesto anteriormente queda realmente bien ejemplificado con lo que ha pasado en el Área Metropolitana de Granada en el último lustro. Existen tres factores que han sido desencadenantes de una avance importante en la zona del municipio de Armilla: 

  1. El traslado del Parque Tecnológico de Ciencias de la Salud a esta zona. El Parque es un amplio complejo donde se desarrollan actividades formativas, investigadoras y empresariales dentro de los ámbitos de la ciencia y la tecnología. 
  2. La construcción del centro comercial Nevada, que cuenta con una superficie construida de 280.000 metros cuadrados. De ellos, 120.000 están destinados a superficie bruta alquilable. Se calcula que directamente crea unos 5.000 puestos de trabajo de forma directa y unos 2.000 de forma indirecta.
  3. La creación de una línea de metro ligero que da servicio a la ciudad de Granada y su área metropolitana. El itinerario cuenta con una única línea, que va desde Albolote hasta Armilla pasando por todo el centro de la ciudad. 

Estos tres acontecimientos han dotado a la zona de Armilla de un gran dinamismo económico, y esto ha desencadenado en una mayor demanda de usuarios que quieren vivir en la zona, ya sea arrendando o adquiriendo un inmueble en las inmediaciones. A continuación, se exponen distintos datos en los que se puede observar esta tendencia. 

Foto 1. Evolución del precio de la vivienda en alquiler en Armilla en los últimos 5 años. Datos de la compañía Idealista. 

En la gráfica se aprecia un aumento significativo del precio del alquiler por metro cuadrado en los últimos 5 años. En concreto, el precio ha aumentado alrededor de un 40% con respecto al precio en febrero de 2016. Teniendo en cuenta que dentro del Parque Tecnológico de la Salud se encuentran las facultades de Medicina, Enfermería, Fisioterapia, … Es lógico que multitud de estudiantes hayan decidido trasladarse a esta zona de la ciudad. 

Foto 2. Evolución del precio de la vivienda en venta en Armilla en los últimos 5 años. Datos de la compañía Idealista. 

En esta gráfica se vuelve a observar una tendencia alcista en el precio de la vivienda en los últimos 5 años, esta vez con los precios de inmuebles a la venta. Concretamente hablamos de una subida del 25% en este intervalo de tiempo. La nueva dotación de servicios e infraestructuras de la zona ha jugado un papel fundamental en esta subida, ya que en los cinco años anteriores la tendencia era claramente a la baja debido a la crisis derivada de la burbuja inmobiliaria que se desencadenó en 2008. 

El municipio de Armilla, a pesar de tener un futuro prometedor gracias a lo comentado en esta entrega, tiene aún objetivos importantes que enfrentar de cara a ser aún más atractiva para la inversión particular en inmuebles. Uno de los principales retos a los que se enfrenta es al efecto barrera que la Autovía que circunvala la ciudad de Granada crea entre Armilla y la propia ciudad, limitando la accesibilidad peatonal y complicando la adecuada comunicación entre los dos núcleos. Si esto consigue realizarse de forma correcta, estaremos sin duda ante una zona con un enorme potencial de crecimiento a futuro. 

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