En los artículos Ciencia Explicada incluimos resúmenes de los artículos científicos publicados por los miembros del Grupo de Innovación Educativa Economía para Ingenieros /oikonomos/. En este artículo se resumen las contribuciones del artículo:
Morales-Alonso, G., & Núñez, Y. M. (2022). Dragging on multilisting: The reason why home-sharing platforms make long-term rental prices increase and how to fix it. Technological Forecasting and Social Change, 174, 121297.
¿Es Airbnb el responsable del alza del precio del alquiler en Madrid?
La respuesta corta es no. La larga… es lo que discutimos en el artículo “Dragging on multilisting: The reason why home-sharing platforms make long-term rental prices increase and how to fix it” de Gustavo Morales-Alonso y Yilsy M. Núñez.
El crecimiento de plataformas de alquiler vacacional, basados en la economía colaborativa (como Airbnb), ha transformado el sector turístico y el inmobiliario, ofreciendo a los viajeros opciones más accesibles y a los propietarios una vía adicional para monetizar sus activos. Sin embargo, estas plataformas han generado controversias, principalmente por su contribución a la gentrificación y la turistificación en zonas urbanas. Estas externalidades están asociadas con el aumento de los precios de venta y alquiler a largo plazo, lo que reduce la habitabilidad en áreas afectadas. En este contexto, un estudio reciente se enfoca en analizar el impacto de Airbnb sobre los precios de alquiler a largo plazo en Madrid durante 2019, utilizando modelos predictivos avanzados como el Multilayer Perceptron (MLP). Este artículo resume los hallazgos principales, subrayando las diferencias entre el comportamiento del mercado en la ciudad en su conjunto y en los puntos turísticos clave.
Análisis desarrollados
Uno de los puntos más importantes del estudio es que, a nivel general, los precios de alquiler a largo plazo en Madrid no parecen estar significativamente afectados por la presencia de Airbnb. El factor determinante en la fijación de los precios es la proximidad de los distritos al centro de la ciudad, que supera en importancia la concentración de propiedades en plataformas de alquiler vacacional.
Sin embargo, este panorama cambia cuando se analiza el mercado en zonas turísticas específicas. En los distritos que conforman el centro de Madrid, donde se concentra la mayor oferta de Airbnb, la plataforma sí tiene un impacto considerable en los precios de alquiler a largo plazo. En estos casos, no solo la presencia de Airbnb aumenta los precios, sino que la existencia de “multilistings” —propietarios que controlan varias propiedades— resulta ser un factor clave en la escalada de los alquileres.
El análisis se basa en datos desagregados de los 21 distritos de la ciudad de Madrid, cruzando las ofertas de Airbnb con los precios de alquiler registrados en plataformas como Idealista. Este enfoque permite una visión más precisa del fenómeno, diferenciando entre los efectos en la ciudad en general y aquellos concentrados en zonas con alta demanda turística.
Es importante destacar que, aunque las plataformas de alquiler vacacional han sido señaladas como responsables del aumento de los precios de alquiler, el estudio recuerda que el problema del acceso a la vivienda en Madrid, y otras ciudades, precede la aparición de estas plataformas. La dinámica del mercado de alquiler es un fenómeno complejo, influenciado por múltiples variables, entre ellas, las plataformas de alquiler vacacional, pero no únicamente.
Conclusión y recomendaciones de política pública
El estudio concluye que la regulación de Airbnb y otras plataformas similares debe centrarse en las áreas donde su impacto es más significativo: los puntos turísticos de la ciudad. Proponer políticas de intervención general en toda la ciudad no tendría un efecto positivo, ya que no resolvería el problema de los alquileres en su totalidad. De hecho, intervenir en áreas no afectadas por el turismo podría generar distorsiones adicionales en el mercado.
En lugar de políticas restrictivas que limiten la capacidad de los propietarios para monetizar sus activos, el estudio sugiere enfocarse en medidas dirigidas a los multilistings en zonas turísticas. Propuestas como un incremento de los impuestos para los propietarios con múltiples propiedades podrían reducir los incentivos para invertir masivamente en estos mercados, haciendo que el precio de los alquileres vuelva a depender principalmente de la proximidad al centro, como sucede en el resto de la ciudad.
Además, el estudio señala la importancia de proteger la libertad económica de los propietarios individuales, que representan la gran mayoría de la oferta de alquiler en España. Cualquier intento de limitar su capacidad de elegir cómo monetizar sus propiedades podría interpretarse como una violación de sus derechos de propiedad. El reto para los reguladores es encontrar un equilibrio entre la protección de los derechos individuales y la necesidad de mitigar las externalidades generadas por los grandes inversores en áreas turísticas.
Finalmente, el estudio subraya la necesidad de políticas basadas en datos empíricos, en lugar de relatos que simplifiquen la complejidad del mercado inmobiliario. Los resultados indican que el control de alquileres, una propuesta común entre ciertos sectores políticos, no parece ser una solución efectiva para mejorar la situación de los inquilinos. Las intervenciones en industrias adyacentes, como el alquiler vacacional, tampoco resolverán los problemas generales del mercado de alquileres en ciudades como Madrid.
Reflexión final
Este análisis contribuye significativamente tanto al debate académico como a la toma de decisiones públicas en torno al impacto de las plataformas de alquiler vacacional. Aunque el estudio está limitado por la disponibilidad de datos y su enfoque en una ciudad específica, proporciona una hoja de ruta para futuras investigaciones y posibles marcos regulatorios.
El equilibrio entre la protección de la libertad económica y la mitigación de externalidades sigue siendo uno de los grandes desafíos para las políticas públicas. La regulación de plataformas como Airbnb debe ser cuidadosamente diseñada para minimizar las distorsiones del mercado y proteger los derechos de los propietarios sin desincentivar el crecimiento económico que puede surgir de la innovación en la economía colaborativa.
Más información:
Morales-Alonso, G., & Núñez, Y. M. (2022). Dragging on multilisting: The reason why home-sharing platforms make long-term rental prices increase and how to fix it. Technological Forecasting and Social Change, 174, 121297.
Artículo en Libre Mercado: Lo que se ve y lo que no se ve: Airbnb, precios del alquiler y chivos expiatorios.
Participación en el podcast “Economía para quedarse sin amigos”. Un repaso al mercado del alquiler en España: precios, leyes absurdas y falsos culpables.
