Madrid se ha convertido en los últimos años en el motor económico de España gracias a diferentes factores como sus incentivos fiscales, su atractivo de cara a la inversión internacional, el fomento del turismo y una normativa estable y clara.
Todas estas ventajas han convertido a la capital española en un polo de atracción para profesionales, estudiantes, turistas y migrantes, que buscan oportunidades laborales, educativas, culturales y de ocio. La población en la Comunidad de Madrid ha crecido en los últimos 9 años en 615.323 nuevos habitantes y actualmente se sitúa en los 7 millones de habitantes, experimentando un crecimiento demográfico de un 9,6% desde 2014.
Este crecimiento demográfico viene a agravar el problema del alquiler en la ciudad de Madrid junto con la falta de oferta de vivienda asequible. De hecho, el precio medio del metro cuadrado de la vivienda en alquiler en 2023 se ha situado en 17,29 euros, un 13,29% más que el año anterior, según Idealista.
Por un lado, ante el incremento de la demanda y la falta de nueva oferta en el mercado, la vivienda en alquiler a largo plazo va desapareciendo a medida que se alquila. En concreto, en 2024 la oferta de alquiler a largo plazo ha disminuido un 25%.
Legislar el alquiler de espaldas al propietario puede acabar destruyendo el mercado. Se debe buscar un aumento de la oferta olvidando políticas punitivas que desamparan al propietario en caso de impago u ocupación. Estas políticas están provocando que el alquiler de temporada haya crecido en 2023 un 58%, según Idealista.
Por otro lado, todos los contratos que finalizaron durante los últimos dos años y finalizan los tres próximos, pactaron su renovación anual al IPC, cuando el euríbor estaba en torno al 0%. Una hipoteca de 200.000 euros a 25 años ha pasado de 710 euros a 1.071 al mes, que para un alquiler medio de 1.200 euros supone una subida del 30% de media. En tanto la demanda continúe, el propietario intentará repercutir esta subida al inquilino.
Madrid debe buscar soluciones al fenómeno demográfico: el 25% de los residentes no nacieron en España y el otro 25% lo hizo fuera de Madrid. Para mantener y cumplir el derecho constitucional y aspiracional a la vivienda es necesario construir para todos los recién llegados y para los residentes, que lógicamente se ven presionados ante esta continua competencia demográfica.
Según las previsiones de Sociedad de Tasación, en los próximos 15 años Madrid y Cataluña necesitarán 800.000 viviendas nuevas. Esto actualmente se traduce en una escasez de alquileres asequibles y una presión al alza sobre los precios
El Distrito Centro de Madrid, igualmente ha pasado de 131.000 habitantes desde 2015 a casi 140.000 en 2023, y se ha convertido en el tercer distrito que recibe más migrantes, 9.000, en un claro proceso de sustitución.
La Vivienda de Uso Turístico solía señalarse como culpable del aumento del precio del alquiler en Madrid. Sin embargo, es imposible que las VUT afecten al precio de la vivienda, ya que su volumen no es suficiente como para tener un impacto significativo en el mercado. Según el Instituto Nacional de Estadística (INE), en 2023 había 14.133 viviendas de uso turístico registradas en la ciudad, el 0,92% del total de viviendas. Por el contrario, el número de viviendas vacías en Madrid es de 97.178, representando el 6,34% del total. A estos datos hay que añadir las viviendas de consumo esporádico que permanecen cerradas la mayor parte del tiempo, que son otras 227.000. No es realista, por tanto, afirmar que un 0,92% del parque de vivienda pueda influir en todo el mercado de vivienda madrileño, cuando el 99% quedan en manos de otros agentes ajenos al sector de las VUTs.
En este sentido, resulta esencial aumentar la oferta de viviendas en Madrid. Actualmente existe una oferta muy limitada frente a una demanda que no para de crecer. Para poder aumentar las viviendas debemos paliar la inestabilidad regulatoria que ha provocado la Ley de la Vivienda que deja en un estado de indefensión a los pequeños propietarios ante fenómenos como el de la ocupación.
En segundo lugar, conviene aumentar la inversión pública en vivienda social. Esto implicaría la construcción y rehabilitación de edificios, no sólo residenciales, para destinarlos al alquiler a precios asequibles.
Otra solución, sería el fomento real del alquiler. Para ello, es necesario que se den incentivos a los propietarios de viviendas vacías para que las dediquen al alquiler, mediante ayudas o bonificaciones. De esta manera, las viviendas vacías podrían destinarse al alquiler residencial, lo que aumentaría la oferta y reduciría la presión sobre los precios.
Como hemos recalcado, es importante entender que las viviendas de uso turístico no interfieren en el encarecimiento de la vivienda, es más, son una oportunidad, contribuyen a la generación de empleo, distribución de ingresos y promueven el turismo de proximidad y el consumo en comercios locales. Pero evidentemente siguen la tendencia inmobiliaria. No obstante, se debe establecer un marco regulatorio en torno al alquiler turístico en el que estén equilibradas las necesidades de los propietarios, los turistas y los residentes de Madrid.
En resumen, la problemática del acceso al alquiler es un asunto en el que están implicados todos los actores del mercado y en el que, para encontrar una solución, se requiere de una voluntad política y una coordinación entre las distintas administraciones, así como de una participación ciudadana y una concienciación social.
